오늘은 부동산 명도소송을 진행하는 것을 추천드리는 상황 3가지를 설명드려 보겠습니다.
기본적으로 명도소송을 하기 위해서는 특수한 상황을 제외하고, 주택임대차계약의 경우 2기 이상의 차임을 연체한 경우, 상가임대차계약의 경우 3기 이상의 차임을 연체한 경우가 전제되어야 합니다.
1. 첫번째는 ‘임차인과 연락이 되지 않은 경우’입니다.
임차인이 일정 기간의 차임을 연체하고 있다면 임대인은 보통 임차인에게 연락해서 차임을 지급해달라고 요청하곤 합니다. 그래서 임대인이 계약서에 있는 임차인에 휴대폰 번호로 연락을 해보았는데, 계약 초기에는 문제없이 연락이 되다가 차임을 연체하기 시작한 이후부터는 더 이상 연락을 받지 않는 경우가 상당히 많습니다. 일반화할 수는 없지만, 보통 이런 경우에는 임차인은 앞으로 임대차계약에 따른 차임을 지급할 의사가 없는 경우가 많고, 임대인이 보내는 통지를 수령하지 않는 가능성도 많습니다.
또한 임차인과 연락이 두절되어 임대인이 보내는 통지를 수령하지 않거나 못하는 경우라면, ‘계약종료 또는 계약해지의 통지’의 의사를 임대인이 통지하더라도 임차인은 이 통지를 받지 않은 상태로 계약해지를 방어할 수 있는 가능성이 생길 수 있고, 향후 명도소송을 하면서 임대인의 지위에서 불리한 상황에 처할 수 있고, 명도소송의 기간이 길어질 수 있습니다.
따라서 임차인과 일정기간 연락이 되지 않은 상태가 지속된다면, 이 경우에는 명도소송을 빠르게 진행하는 것이 좋습니다.
2. 두번째는 ‘남아 있는 보증금이 일정금액 이하인 경우’입니다.
주택이나 상가를 보유하고 있는 분들 중, 해당 건물의 월세를 받아 대출금을 상환하거나 생활비에 보태기 위해서 보증금의 액수를 낮추더라도 매월 임차료를 많이 받고 싶어하시는 분들이 있어서, 간혹 시세에 맞지 않는 보증금으로 임대차계약을 체결하시는 분들이 있습니다.
상가임대차의 경우에는 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우여야 명도소송을 진행할 수 있기 때문에, 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 직후 즉시 소송을 진행한다고 하더라도 재판기간과 재판 이후 강제집행의 절차가 진행되는 시점까지는 최소 4-5개월 정도의 시간이 소요됩니다.
그렇다면 임차인이 3기이상의 차임을 연체하고(3개월), 최소한의 재판과 강제집행 기간(4-5개월)을 계산하면, 임차인이 최소 8개월간 지급하지 않은 차임은 보증금에서 공제해야 될 것입니다.
그런데 만약 주변의 비슷한 상가들의 시세가 [보증금 1억 원에 월차임 300만 원]인데, 월차임을 더 받고자 하는 생각에 [보증금 3천 만원에 월차임 400만 원]으로 하는 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 그런데 만약 이런 경우 임차인이 월차임을 8번 정도 연체하는 경우, 이미 미지급 월차임은 3200만 원(400만 원 x 8개월)이 되어 보증금을 초과하게 됩니다.
또한 이렇게 보증금을 미지급 임차임을 전액 공제했다고 하더라도, 원상회복비용이나 소송비용은 보증금에서 공제할 수 없게 되어, 별도의 절차를 거쳐 임차인으로부터 강제집행을 해야하는 번거로움이 생길 수 있습니다.
따라서 개인적인 마음으로는 명도소송이 종료되고 발생할 수 있는 원상회복비용, 소송비용 또한 담보하기 위해서는, 보증금의 액수가 1년치 차임액수보다 낮아지게 된다면, 즉시 명도소송을 진행하는 것이 좋습니다.
3. 세번째는 ‘임차인이 임차목적물에 살고 있는지 확실하지 않은 경우’입니다.
마지막으로는 임차인A와 임대차계약을 체결했는데, 해당 주택이나 상가를 임차인A는 사용하지 않고 다른 사람이 사용하는 것으로 보이는 경우라면, 그 소송절차가 복잡해질 가능성이 높고 소송기간도 길어질 가능성이 높아서, 이런 경우라면 명도소송을 빠르게 진행하는 것이 임대인으로서는 임차인A에게 명도소송을 하기 위해서, 임차인A에 대한 점유이전금지가처분과 명도소송을 진행하였는데, 이미 내 건물을 임차인A가 사용하고 있지 않고 다른사람인 B가 사용하고 있다면, 단순히 임차인A에 대한 명도소송으로 사건이 종결되지 않고 B에 대한 퇴거청구도 병행되어야 합니다. 그 뿐만 아니라 점유이전금지가처분 또한 임차인A 뿐만 아니라 B를 추가하여 신청해야합니다.
그리고 A와 B를 둘다 피고로 하는 각 소송이 진행된다고 하더라도, A와 B에게는 각 각 서면이 송달되고, 각 각 소송에 따른 대응의 기회를 주어야 하기 때문에, 피고가 임차인 A 한명인 건물명도 소송에 비해서 재판이 지연되는 빈도도 매우 높기 때문에, 빠른 소송진행이 필요한 상황이라고 볼 수 있습니다.
4. 마치며
앞서 말씀드린 상황들 외에도 그 구체적인 상황에 따라 명도소송을 즉시 진행해야 하는 케이스는 상이합니다.
따라서 자신의 상황에 비추어 위 상황에 해당하지 않는 경우라면 별도의 상담요청을 해주시면 언제든 친절하게 상담드리도록 하겠습니다.
그리고 유튜브를 통해서 상담요청을 주시는 분들이 사무실에 직접 내방하시지 못하는 상황들이 있어, 저희 사무실에 상담요청을 주시면 휴대폰이나 컴퓨터를 사용한 화상전화상담을 함께 도와드리고 있으니, 편하게 상담 요청주시면 감사하겠습니다.
